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Comprar na planta exige cuidado extra nos gastos |
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Depois de parecer dar sinais de arrefecimento, o mercado imobiliário de São Paulo voltou a mostrar força. Segundo dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), as 23.150 unidades lançadas na capital de janeiro a setembro representam crescimento de 10,62% em relação ao resultado alcançado no mesmo período de 2010. Com tantas opções ao consumidor, os cuidados no momento de fechar negócio devem ser redobrados, especialmente para imóveis adquiridos na planta.
É importante, em primeiro lugar, que o pretendente tenha em mente as incertezas inerentes aos lançamentos. “Na aquisição de um imóvel em edificação, o consumidor assume alguns riscos do projeto juntamente com a incorporadora. Ele compra uma ideia”, diz o advogado José Fernando Cedeño de Barros. Imprevistos como a demora para entrega do imóvel são comuns, por isso Barros recomenda que o comprador se prepare.
Inesperado. Nem todo evento, no entanto, pode ser antecipado. O que fazer, por exemplo, quando o adquirente perde o emprego ou esgota as reservas pessoais por razões de força maior e não consegue pagar as prestações do futuro imóvel? Uma solução possível, de acordo com especialistas, é o encerramento contratual – direito jurídico do consumidor. Com a desistência, o comprador deve ser ressarcido mediante abatimento de custos gerados à incorporadora.
“A base dos tribunais é a retenção de 10% a 15% do que efetivamente o cliente pagou, e não do valor do imóvel”, explica o advogado Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário e ex-juiz conciliador do Juizado Especial Cível da capital. Segundo ele, o pedido de indenização sobre o valor total do empreendimento é comum em muitos contratos de adesão e, por serem abusivos, são passíveis de contestação.
“Temos um caso em que uma pessoa pagou R$ 85 mil, e a construtora disse: ‘O imóvel vale R$ 200 mil e você tem que me devolver 20% disso.’ Conseguimos uma sentença para que a empresa devolvesse 90% do valor pago, e a decisão foi confirmada pelo Tribunal de Justiça”, diz Tapai. Ele afirma que a devolução deve ser feita à vista e em única parcela. “Como é um contrato de adesão, consigo combater as cláusulas. A relação entre o comprador e a construtora é de consumo e, por conta disso, ela não pode fazer retenções abusivas.”
Legalmente, as empresas podem pedir a rescisão do acordo quando o comprador permanece inadimplente por mais de 90 dias e não tem condições de saldar o montante final com recursos próprios – estourado o prazo, essa é uma das opções do devedor. “O modelo de construção de imóvel na planta é feito por incorporação. No momento em que o consumidor deixa de pagar, ele põe em risco a concretização da obra”, diz o advogado João Pedro da Costa Barros, representante de construtoras.
Para evitar a perda da casa própria, o programa de habitação popular Minha Casa, Minha Vida criou um fundo que permite aos beneficiados a interrupção do pagamento de prestações por até seis meses em casos de eventualidades. “No contrato de compra e venda, a pessoa já adere a essa situação”, explica o advogado Bruno Alvarenga.
Àqueles que não têm o benefício federal, negociar as cláusulas contratuais antes de assinar os documentos é a orientação de Alvarenga. “Contrato de compra e venda não é contrato de adesão. Qualquer parte pode discutir a inclusão ou a retirada de alguma cláusula que ali está.”
A dica de Marcelo Tapai também é evitar problemas. “A pessoa tem que ter uma previsão orçamentária com certa folga. Não pode ser apertado, porque esse é um negócio que não se esgota somente com o tempo de obra. Há mais 15 anos de financiamento pela frente”, diz.
Transparência. O orçamento apertado na aquisição pode ser uma cilada, na opinião do advogado. A correção dos valores de imóveis em construção é feita pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC) sobre o montante devido pelo comprador.
“Quando a prestação durante a construção é muito pequena, a probabilidade de a dívida aumentar é muito grande, porque porcentualmente você pode pagar menos do que foi a correção do saldo devedor.” No fim da obra, o maior valor para quitar a habitação muitas vezes torna-se superior ao limite de crédito bancário do proprietário, que fica impossibilitado de obter financiamento quando recebe as chaves. Sem dinheiro, o desfazimento contratual é um destino comum para muitos consumidores.
A inclusão do nome do comprador no Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) durante a execução de obras do imóvel também impede que consumidores obtenham crédito bancário. |
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